Tipps zu Mietverträgen vom Mieterschutzverein Aachen

1. Gibt es typische Fallen in Mietverträgen?
Nina Kallas, Rechtsanwältin, Mieterschutzverein Aachen e. V.: Es gibt sicherlich einige Fallgruppen, die besonders kritisch gesehen werden. Darunter fällt etwa das Thema Kündigungsverzicht. Dieser ist bis zu vier Jahre zulässig, wobei eine solche Regelung bei Studenten aus Flexibilitätsgründen unwirksam sein kann. Neuerdings versuchen Vermieter auch gehäuft, sogenannte Verwaltungspauschalen zu vereinbaren, wo teilweise nur für die Ausfertigung von Mietverträgen Gebühren gezahlt werden sollen. Eine Vielzahl von Klauseln kann in Mietverträgen unwirksam sein. Das kommt auf den Einzelfall und die aktuelle Rechtsprechung an. Ein Klassiker ist dabei die sogenannte Schönheitsreparaturklausel.
Sollte man sich mit einem Vertrag unsicher sein, ist es ratsam, diesen vor der Unterschrift überprüfen zu lassen. Manche Klauseln kann man zwar unterzeichnen, da sie ohnehin unwirksam sind. Einige für den Mieter nachteilige Klauseln können aber wirksam sein und dem Mieter zum Verhängnis werden. Insbesondere gilt die „Unwirksamkeitsrechtsprechung“ auch nur für die sogenannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), also das Kleingedruckte, was die meisten nicht wirklich durchlesen. Hiervon zu unterscheiden sind Individualvereinbarungen, also Dinge, die man gemeinsam verhandelt und beschließt. Hier kann aufgrund der Vertragsfreiheit in Deutschland sehr viel vereinbart werden, was in einer AGB unter Umständen unwirksam sein kann.

2. Gilt es als Student besondere Dinge zu beachten?
Es gibt eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 549 BGB), die eine Vielzahl an mieterschützenden Vorschriften für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, für Wohnraum, welcher (teil-)möbliert ist und vom Vermieter mit genutzt wird (Thema Untermiete), sowie für Studentenwohnheime in der Anwendung ausschließt. Je nachdem, wie und wo man wohnt, muss man sich deshalb darüber im Klaren sein, dass z. B. der Kündigungsschutz nicht so gewährleistet ist wie im „normalen“ Wohnraummietverhältnis. Hintergrund war ursprünglich, Studenten günstigen Wohnraum anzubieten. Mittlerweile gibt es aber immer mehr Unternehmen, die sich als Studentenwohnheim tarnen, um mieterschützende Vorschriften umgehen zu können, aber dennoch sehr hohe Preise verlangen. Hier sollte man aufpassen.
Bei einer Wohngemeinschaft sollte man einige Dinge klären: Gehen alle als Hauptmieter in den Vertrag oder wird einer Hauptmieter und der Rest Untermieter? Auch hier ist eine Beratung sinnvoll. Gibt es etwa drei Hauptmieter, so kann nicht einer einfach den Vertrag innerhalb von drei Monaten kündigen und die WG verlassen. Geht man gemeinsam einen Vertrag ein, so kann dieser auch nur gemeinsam gekündigt werden, es sei denn, die anderen Mitbewohner sowie der Vermieter entlassen die Person aus dem Vertrag. Bei einer studentischen WG gibt es allerdings ein sogenanntes Austauschrecht.

3. Was fällt alles unter die Betriebskosten?
In § 1 der Betriebskostenverordnung findet sich die folgende Definition für Betriebskos-ten: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (…) durch das Eigentum (…) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes (…) laufend entstehen. Eine Aufstellung der Betriebskosten findet man in der Betriebskostenverordnung unter § 2. Im Vertrag selbst müssen diese nicht alle aufgeführt werden. Es reicht, wenn der Vermieter auf die Betriebskostenverordnung verweist. Lediglich die sonstigen Betriebskosten müssen separat vereinbart und einzeln aufgeführt werden.

4. Was ist der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten?
Juristisch gesehen gibt es keinen Unterschied. Manche reden von Betriebskosten, manche von Nebenkosten.

5. Bei welchem Betrag sollte man misstrauisch werden?
Dies kommt darauf an, was alles mit inbegriffen sein soll. Normalerweise werden 2,50 Euro bis 3,00 Euro pro m² und Monat veranschlagt. Darin müsste aber auch das volle Paket inbegriffen sein, insbesondere die Heizkosten. Wenn es aber etwa keinen Hausmeister, keinen Aufzug und keinen Garten gibt, die Hausbewohner auch noch die Hausreinigung selbst übernehmen und der Mieter die Heizkosten direkt mit dem Energieversorger klärt, dann müsste der Betrag wesentlich geringer ausfallen.
Ratsam kann es sein, den Vermieter vor Vertragsunterzeichnung um eine Nebenkostenabrechnung zu bitten. Manchmal werden Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt, um die Wohnung attraktiver zu machen. Dann gibt es das böse Erwachen bei der ersten Abrechnung.

6. Brauche ich eine Haftpflichtversicherung, eine Hausratversicherung? Warum?
Der Vermieter kann den Mieter nicht verpflichten, eine solche abzuschließen. Entsprechende Klauseln dazu im Mietvertrag sind regelmäßig unwirksam. Es ist allerdings sehr empfehlenswert, sowohl eine Haftpflicht- als auch eine Hausratversicherung abzuschließen. Bei der Haftpflichtversicherung sollte man darauf achten, dass auch das Mietobjekt mit abgedeckt ist. Wozu eine Versicherung? Manchmal verursacht man versehentlich einen Schaden an fremdem Eigentum. Hierfür muss der Mieter aufkommen, da über die Mietzahlungen nur der vertragsgemäße Gebrauch, der sogenannte normale Verschleiß, abgedeckt ist. Solche Fälle können von der Haftpflichtversicherung abgedeckt sein.
Die Hausratversicherung wiederum kommt für Schäden am eigenen Eigentum auf. Gibt es etwa einen Rohrbruch, den der Vermieter nicht verschuldet hat, so kommt die Hausratversicherung zum Zuge, wenn etwa Möbel beschädigt werden. Für Schäden, die der Vermieter nicht schuldhaft verursacht hat, muss dieser auch nicht aufkommen.

7. Für was darf der Vermieter eine Mietkaution verlangen?
Der Vermieter darf laut Gesetz eine Sicherheit in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten verlangen. Diese ist vom Vermietervermögen getrennt anzulegen, worüber sich der Mieter einen Nachweis geben lassen kann. Oft wird von Studenten eine zusätzliche Elternbürgschaft verlangt. Wenn diese vom Vermieter gefordert und nicht freiwillig vom Studenten angeboten wird, kann die Vereinbarung einer solchen allerdings unwirksam sein, da es sonst eine sogenannte Übersicherung geben könnte.

8. In welchen Fällen bekommt man die Kaution nach dem Auszug nicht zurück?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt öfter das Problem, dass Mieter bei Auszug ein Übergabeprotokoll unterzeichnen, in dem Mängel aufgeführt sind, die der Mieter gar nicht verursacht hat. Die meisten wissen nicht, dass das Übergabeprotokoll nicht nur eine bloße Bestandsaufnahme ist. Setze ich als Mieter meine Unterschrift ohne jeden weiteren Zusatz wie z. B. „Unter Vorbehalt“ darunter, so erkenne ich die Mängel an, das heißt, ich bin für die Beseitigung derselben verantwortlich. Die Kaution wird oft von Vermietern einbehalten, weil die Wohnung unrenoviert, mangelhaft oder nicht sauber hinterlassen wurde. Ob der Mieter überhaupt renovieren muss, ob der Mieter überhaupt Mängel verursacht hat und/oder ob der Mieter putzen muss, muss im Einzelfall geklärt werden. Auch hier wird empfohlen, sich beraten zu lassen.

9. Für welche Reparaturen muss der Vermieter aufkommen, für welche der Mieter?
Grundsätzlich ist der Vermieter für die sogenannten Instandsetzungen und/oder Instandhaltungen laut Gesetz verantwortlich. Der Vermieter kann allerdings im Rahmen einer sogenannten Kleinreparaturklausel kleinere Reparaturarbeiten bzw. die Kosten derselben auf den Mieter in einer gewissen Höhe abwälzen. Auch hier gibt es eine Menge von unwirksamen Klauseln. Nicht alles ist gleich eine Kleinreparatur. Dies gilt nur für bestimmte Installationen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.
Individualvertraglich kann jedoch sehr viel mehr vereinbart werden (siehe Frage 1).

10. Was ist eine Modernisierungsvereinbarung?
Eine solche ist in § 555 f BGB geregelt. Der Vermieter kann Modernisierungen durchführen und eine Mieterhöhung aufgrund der ihm entstandenen Kosten aussprechen. Während der Modernisierungsmaßnahme kann der Mieter Gegenansprüche wie etwa Mietminderungsansprüche haben. Der Einfachheit halber kann man stattdessen eine Modernisierungsvereinbarung treffen, in der der zeitliche Rahmen, Ansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete vereinbart werden kann. Dies passiert in der Praxis aber eher selten. Häufiger ist es so, dass der Vermieter modernisiert und die jeweiligen Parteien von ihren jeweiligen Rechten Gebrauch machen.

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Infos
Mit dem AStA der RWTH gibt es ein Kooperationsprojekt: Jeden Donnerstag wird eine kostenlose, kurze Rechtsberatung zwischen 14:00 und 16:30 Uhr angeboten. Die Beratungen dauern 15 Minuten. Die Termine müssen über den AStA vereinbart werden.

Außerdem gib es für studentische Mitglieder einen verminderten Mitgliederbeitrag. Der Beitrag fällt außerdem immer nur einmal pro Wohnung an, sodass man sich den Mitgliederbeitrag in einer WG teilen kann. Informationen gibt es auf www.mieterverein-aachen.de oder können darüber direkt angefordert werden.